Notre avis sur la SCPI Eurovalys

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Pour une société à l’IS il est normal de rechercher un minimum de rendement sur ses placements de trésorerie. La SCPI Eurovalys offre une alternative intéressante au CAT, fonds euro et produits structurés.

Pourquoi chercher du rendement sur un placement de trésorerie ?

Traditionnellement, les société à l’IS ont recours à des fonds monétaire (SICAV ou FCP monétaires) pour investir leur trésorerie. C’est en particulier le cas, encore aujourd’hui pour la trésorerie court terme. Cependant, dans le monde à taux zéro que nous connaissons, cette solution ne peut plus être retenue pour la trésorerie moyen long terme (+ de 1 an). En effet, depuis 2014, le rendement de référence des fonds monétaire (l’EONIA) est passé en territoire négatif pour atteindre les -0.50% par an début 2021. Or, avec les craintes actuelles d’un retour de l’inflation, une bonne gestion demande de chercher un minimum de rendement pour les réserves moyen long terme des sociétés.

Quelles alternatives aux fonds monétaire traditionnels ?

Vous avez peut-être en tête les rendements extraordinaires des fonds monétaires durant les années 80. En effet, à cette époque, l’EONIA affichait un taux moyen de plus de 9% par an. Attention, toutefois à tenir compte de l’inflation très importante qui venait contrebalancer – presque totalement – cette performance. L’EONIA a baissé continuellement depuis, passant sous la barre des 2.50% au début des années 2000. C’est à partir de ce moment que les sociétés à l’IS ont commencé à se tourner vers des solutions alternatives : fonds monétaires dynamique (souvenirs de la grande époque des subprimes), fonds euro des contrats de capitalisation, comptes à terme des banques (notamment en 2011) et autres solutions plus ou moins exotiques.

Quand on compare des rendements dans le temps il faut toujours veiller à comparer le rendement réel c’est à dire net d’inflation. Par exemple, dans la période récente, le livret A était à 2.25% de rendement en 2012 avec une inflation qui oscillait entre 2 et 2.3%. Le rendement réel était donc à peu près nul. En revanche, courant 2018 l’inflation a pu grimper à plus de 1.5% avec un rendement du livret A à 0.75%… Le rendement réel devenait clairement négatif.

Pourquoi utiliser une SCPI pour gérer sa trésorerie stable ?

Autant le dire tout de suite, pendant longtemps, avoir recours à une SCPI pour gérer la trésorerie a pu passer pour une hérésie. En effet, les frais d’entrée importants de ce type de placement (entre 8% et 12%) condamnent l’investisseur à une durée de détention d’au moins 5 ans pour obtenir un rendement satisfaisant. Cependant, face à l’érosion des rendements sans risque et à la volatilité des marchés financiers, de plus en plus de sociétés se tournent vers l’immobilier pour gérer leurs réserves stables (+ de 5 ans). En effet, l’immobilier d’entreprise apparait de plus en plus comme une des dernières sources de rendement offrant une sécurité satisfaisante.

Attention au risque de perte en capital sur l’immobilier ! Même si l’immobilier à la réputation d’être une valeur refuge son prix peut baisser et parfois même violemment. Dans la période récente, une baisse a pu être constatée au moment de l’éclatement de la bulle des subprime : l’immobilier de bureau est alors passé de 5700 €/m2 à 4600 €/m2 entre début 2008 et début 2010.

Quelle est l'originalité de la SCPI Eurovalys ?

Créée en 2015 par la société Advenis Real Estate Investment Management, la SCPI Eurovalys, est une SCPI de droit français investie à 100% en Allemagne. L’originalité de ce support provient du choix de cette zone d’investissement. En effet, le fait de ne détenir que des immeubles situés outre Rhin emporte 3 avantages majeurs :

  • Le marché immobilier allemand offre un meilleur rendement que le marché français
  • La zone économique allemande est généralement plus dynamique que la France
  • La convention fiscale franco-allemande offre un avantage de taille sur la fiscalité des loyers des SCPI

Nous détaillerons ci-dessous ces avantages.

Pourquoi est-il intéressant d'investir dans l'immobilier de bureau en Allemagne ?

En tant que première puissance économique européenne, l’Allemagne (6ème mondiale) figure comme une zone privilégiée pour investir dans de l’immobilier de bureau. En effet, la robustesse du taux de croissance allemande combiné à la faiblesse de son taux de chômage sont des données rassurantes pour ce type d’investissement. Mieux encore, l’atomisation du marché d’immobilier d’affaire outre Rhin, offre une excellente alternative au marché français et sa concentration parisienne. En effet, le marché d’affaire allemand est réparti sur les BIG 7 : Düsseldorf, Cologne, Francfort, Stuttgart, Munich, Berlin et Hambourg. Enfin, il faut noter que le loyer Prime moyen au m2 est près de 2 fois plus faible au sein des BIG 7 qu’à Paris. D’autres avantages sont à prendre en compte : tissu d’ETI bien plus important (constituant un vivier de locataires), baux généralement plus longs qu’en France (10/15 ans vs bail 3/6/9)…

 

Quelle est la fiscalité sur la SCPI Eurovalys ?

La convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959 modifiée en 2016 offre un cadre fiscal particulièrement attractif aux part de SCPI détenant des immeubles allemands. En effet, l’intérêt fiscal pour les sociétés est double :

  • La fiscalité des loyers est uniquement en Allemagne (taux d’IS à 15.825%). Exonération de l’IS français.
  • Il y a une exonération des prélèvement sociaux. Cet avantage concernera les particuliers mais pas les sociétés à l’IS.

Ainsi, lorsque la SCPI dégage un rendement de 5.35%, celui-ci est imposé à l’IS allemand qui est libératoire de l’IS français. C’est pourquoi le rendement affiché par la SCPI est bien de 4.5% net de fiscalité allemande (et exonéré d’IS en France). Cet avantage est décisif car tout investissement fait au sein d’une société à l’IS génère un résultat financier taxable au taux d’IS (généralement 28% pour les TPE/PME en 2020).

 

Quelle est le rendement (TDVM) de la SCPI Eurovalys ?

La SCPI Eurovalys a été ouverte au public mi 2015. Depuis lors son rendement est très stable : 4.5% nets de fiscalité allemande. Ce rendement place cette SCPI dans le haut de la fourchette de ses concurrentes. Toutefois, des rendements supérieurs à 5% pourront être obtenu sur des SCPI investissant hors ile de France ou dans des pays européens plus “exotiques”.

Année TDVM (%)
2020
4.5 %
2019
4.5 %
2018
4.5 %
2017
4.5 %

Vous souhaitez investir sur la SCPI Eurovalys ? N’hésitez pas à nous appeler pour vérifier la pertinence de ce choix pour votre société. Pour en savoir plus, prenez RDV au 04 84 25 40 60.

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