Pourquoi faut-il refinancer un LMP ?
Comme vous le savez sans doute, la location meublée est une activité qui relève des BIC. Ainsi, contrairement aux règles des revenus fonciers, il est donc possible de refinancer les biens loués ad infinitum. L’opération a pour but de refaire le plein de frais financiers déductibles ou même de changer le mode d’emprunt pour passer en crédit in fine. Creusons les différentes hypothèse pour valider l’intérêt de cette stratégie et les précautions à prendre.
Les locations nues sont généralement soumise à la fiscalité des revenus fonciers. A ce titre, un refinancement sera possible mais limité au capital restant dû du crédit initial. Cette règle limitative ne s’applique pas aux BIC qui relèvent de la liberté de gestion propre aux entreprises.
Refinancer pour refaire le plein de frais financiers déductibles
Si votre crédit approche de l’échéance, vous devez vous interroger pour savoir à quelle étape de votre vie patrimoniale vous vous situez. Si vous approchez de la retraite, il est pertinent d’allonger la durée du crédit pour que son échéance colle avec votre cessation d’activité. Le bien sera alors payé et vous pourrez en percevoir les loyers en franchise d’impôt grâce aux reliquat d’amortissements. Si vous avez 45/50 ans le refinancement n’est pas forcément une bonne stratégie, il vaut peut être mieux envisager une diversification de votre patrimoine notamment pour anticiper une sortie par vente de vos locations meublées.
Refinancer sa location meublée pour passer d'un crédit amortissable à un crédit in fine
L’investissement en location meublée avec un crédit in fine parait très séduisant par le cumul des amortissements et des frais financiers majorés et constants. Pour autant, cette solution ne doit pas faire oublier les réflexions sur le mode de sortie du dispositif : les locations meublées ont-elles vocation à servir des revenus de retraite ou vaut-il mieux envisager une cession (dans le cadre familial ou pas). Dans le premier cas le crédit in fine est un bon mécanisme mais attention à la qualité du contrat d’assurance-vie nanti (voir point suivant). Dans la seconde hypothèse il est souvent utile de préparer le terrain pour une opération de cession familiale à terme. La stratégie consiste alors à créer une capacité d’endettement pour le ou les acquéreurs des biens.,
Attention à la qualité du contrat d'assurance-vie nanti pour votre crédit in fine
Avec l’érosion des rendements des fonds euros depuis 20 ans, les montages de crédit in fine sont de plus en plus délicats à équilibrer. Il vous faudra donc être ferme avec votre banquier pour obtenir que le nantissement soit fait sur un contrat multi-gérants ouvert extérieur à la banque. Attention, si le rendement du placement proposé par votre banque n’est pas bon c’est tout l’intérêt du schéma qui peut être remis en cause. Aujourd’hui, pour aller chercher une espérance de rendement de 3/4% il faut avoir accès aux meilleurs contrats.
Avec des rendements moyen de 1% en 2020, les fonds euro des assurances-vie rendent délicats les schémas de refinancements avec un crédit in-fine. Cependant, des solutions existent pour retrouver des rendement de 3/4% nets de frais en combinant de l’immobilier, des produits structurés et des fonds prudents au sein d’un contrat d’assurance vie.
Pensez à mettre dans la balance l'assurance emprunteur
La délégation de l’assurance emprunteur à un courtier spécialisé vous permettra de réaliser des économies substantielles. Lorsque nous accompagnons nos clients dans leurs négociation nous mettons systématiquement ce sujet sur la table pour obtenir les meilleures conditions.
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