Cet avantage fiscal est réalisé de manière très encadrée et ne concerne que les revenus fonciers, qui correspondent à des baux en location nue.
Les autres activités immobilières telles les locations meublées ne rentrent pas dans cette catégorie, et sont soumises à une autre fiscalité, qui est le BIC.
Qu'est ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier consiste à passer en charge tous les travaux effectués dans le cadre de la rénovation du bien destiné à être mis en location. Les charges doivent correspondre à des factures établies par un professionnel du bâtiment, indiquant le lieu de l’intervention.
Le montant de ces factures seront passées en charge, ligne 224 « dépenses d’entretien, réparations… » de la déclaration des revenus fonciers 2044. Elles contribueront à annuler, avec les autres postes de charges, les revenus positifs générés par les loyers.
Mais ce qui est intéressant, c’est qu’une fois tous les loyers gommés, vous pouvez reporter sur les autres revenus catégoriels (généralement les revenus professionnels), un déficit à hauteur maximum de 10 700 € par an, et ce pendant maxi 10 ans, c’est à dire tant qu’il reste un stock de factures de travaux non encore imputées.
Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal.
Attention, toutes les charges ne sont pas déductibles. Seules celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir un immeuble en bon état sont concernées. Les dépenses de construction ou agrandissement ne sont jamais déductibles.
Comment sélectionner un immeuble locatif ?
Acquérir un bien immobilier en vue de le proposer à la location n’est pas anodin. Il est bien logique qu’un appartement de taille moyenne en centre ville sera plus facilement loué qu’une maison en pleine campagne. Mais au-delà de ces évidences, dès lors que l’on choisit de profiter du déficit foncier, il sera plus intéressant de privilégier un bien ancien et vétuste, afin de pouvoir réaliser d’importants travaux, c’est à dire avoir d’importantes factures à déduire des revenus.
Plus l’appartement sera de petite taille (T1, T2), plus le marché locatif est actif. c’est à dire qu’il est normalement assez aisé de trouver des locataires, mais ils resteront en moyenne moins longtemps. Inversement, une famille locataire d’un appartement plus grand ou d’une maison est plus difficile à trouver, mais restera sans doute plus longtemps. Sauf s’il s’agit par exemple d’une transition, le temps de faire construire une maison, ou de trouver un logement à acheter.
Faut-il passer par un crédit bancaire ?
Il est préférable de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Cela consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier grâce à un crédit bancaire, en vue de le proposer sur le marché locatif.
Le crédit pourra ainsi être remboursé grâce, pour tout ou partie, aux loyers perçus.
Ce type d’investissement se réalise pendant la période active, idéalement de 30 à 45 ans. Un prêt s’effectuant généralement sur une durée de 20 ans, s’endetter au delà de 50 ans ne vous permettrait pas de profiter des loyers nets de crédit.
Deux types principaux de financement sont possibles :
- Amortissable
La mensualité est composée d’une partie du capital que vous remboursez au fur et à mesure des mensualités, ainsi que des intérêts. Au bout de la durée du prêt, votre capital à rembourser est soldé, vous ne devez plus rien à la banque.
- In fine
Vous ne remboursez que les intérêts financiers pendant toutes la durée du crédit. Le capital est remboursé en seule fois, à la fin.
Ce type de montage peut s’avérer intéressant dans certains cas de figure, comme pour les foyers fiscaux lourdement imposés. Les intérêts déductibles génèrent, en cas de tranche d’imposition haute,, une économie d’impôts importante. En parallèle, une somme d’argent mise de côté dès le début du prêt, avec de bons rendements, servira à rembourser le capital « in fine », c’est à dire à la fin du crédit.
Quelle rentabilité doit on obtenir ?
La rentabilité de l’opération est calculée en divisant le montant des loyers annuels perçus par le prix de revient de l’immeuble. Des loyers de 12 000 € par an pour un bien acquis 200 000 € donne une rentabilité de 6%.
Cette notion de rentabilité est importante car une fois le déficit foncier consommé, et l’avantage fiscal qui va avec, il n’y aura plus que les loyers perçus qui vous permettront de rembourser le crédit. Grâce aux taux d’emprunts actuels bas, un crédit de 200 000 € sur 20 ans à un taux, assurances comprises, de 2% fixe correspond environ à 1 012€ de mensualités. Avec une rentabilité brute de 6%, c’est à dire des loyers de 1 000 € par mois, ces derniers viendront couvrir les mensualités de crédit. C’est pourquoi il est préférable, une fois le déficit des travaux purgé, de rechercher d’une rentabilité d’au moins 6 %.
Mais malheureusement il s’agit là d’une rentabilité brute, c’est à dire sans compter les autres dépenses et frais dont vous aurez à tenir compte dans la vie du projet.
Ne pas oublier la rentabilité de l’opération. Le prix de revient de l’immeuble, travaux finis, doit permettre d’obtenir une rentabilité locative brute supérieure à 6 %
Quels sont les autres frais liés à un investissement immobilier ?
En effet, arrêter le calcul de la rentabilité du projet à ce stade serait une erreur. Il y a beaucoup d’autres notions à connaitre.
Tout d’abord, cette rentabilité vient être baissée par deux notions, la carence locative et la vacance locative.
La première, la carence locative, tient compte des loyers non payés. Il arrive que le locataire ne puisse plus honorer ses échéances. Un mois de loyer non perçu peut amputer significativement la rentabilité (0.5% en moins dans notre exemple). Le crédit, qu’il faut continuer de payer, est toujours à votre charge. Durant la trêve hivernale par exemple, qui dure du milieu de l’automne au milieu du printemps approximativement, le locataire qui ne paye plus peut rester dans les lieux.
Il existe des assurances qui viennent couvrir les défauts de paiement de loyers que vous pourriez subir. Le coût varie d’environ 2.5% à 5% des loyers selon les prestations. Mais attention, elles prévoient bien souvent des franchises de plusieurs mois avant d’intervenir.
La vacance locative concerne le laps de temps entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau. Bien que vous ayez un préavis de 3 mois prévu dans le bail qui peut vous laisser le temps de trouver un nouveau candidat, vous n’arriverez pas forcément à louer dans une continuité parfaite. Dans ce cas, les loyers en moins contribueront également à baisser votre rentabilité.
D’autres postes de charges viennent grever vos loyers, tels que les frais de gestion, si vous en confiez la gestion à un professionnel. Il sont entre 6 à 9 % ht du montant des loyers. Le professionnel, pour ce montant là, s’occupe de gérer les quittances de loyer, les problèmes liés au bon fonctionnement des lieux.
La taxe foncière également sera à votre charge.
Toujours dans notre exemple, en tenant compte de 15 jours en moyenne par an de carence ou vacance locative, 7.2% de frais de gestion ttc, et 800 € de taxes foncières, votre rentabilité ne sera plus que de 4.92%.
Il faut à tout cela tenir compte également de la fiscalité sur les revenus fonciers. Lors de votre déclaration d’impôts, si vous avez des loyers à déclarer, vous devez joindre à votre déclaration le cerfa 2044. Vous reportez alors tous les postes de loyers et charges que nous venons de voir.
Lors de l’analyse d’un bien que vous souhaitez acheter, ne pas se fier uniquement à une rentabilité brute. Prenez le temps d’estimer les charges auxquelles vous aurez à faire face pour en tirer un rentabilité nette, qui reflétera plus précisément la réalité financière de votre opération.
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