Les 8 choses à savoir avant d'investir en LMP/LMNP

Résidences tourisme, EHPAD, Airbnb, le régime de la location meublée est à la mode depuis quelques années. L’avantage de l’amortissement comptable/fiscal est très tentant mais essayons d’aller plus loin…

Le régime fiscal de la location meublée ?

Quand on loue un local meublé, on exerce une activité commerciale et non une activité civile comme en location nue. Fiscalement, on est en BIC, ce qui implique notamment l’obligation d’amortir (c’est le gros avantage de cette fiscalité). Autre point intéressant : en BIC on peut déduire plus de charges qu’en revenus fonciers. Cerise sur le gâteau : A la revente, dans la plupart des cas (LMNP) la plus-value est calculée sur la valeur d’achat et non la valeur nette comptable.

La location meublée pour constituer un patrimoine ?

Les appartements meublés vendus neufs affichent des surfaces plus faibles que les appartements nus et il peut être tentant d’y avoir recours pour commencer le développement de son patrimoine. Attention toutefois à la problématique de prévoyance (protection de la famille) liée à la fiscalité BIC. En effet, le remboursement du crédit (par l’assurance emprunteur) qui interviendrait en cas de décès accidentel de l’investisseur donnerait lieu à une fiscalité qui n’existe pas en revenus fonciers (art. 38-2 du CGI). En revanche ce régime est excellent pour dégager des revenus complémentaires de retraite (voir plus bas).

Le refinancement d'une location meublée ?

Il peut être intéressant de refinancer partiellement une location meublée dont le crédit arriverait à échéance « trop tôt ». En revenus fonciers on serait contraint par la théorie des emprunts substitutifs mais en BIC on est libre de le faire ! Idéalement, il faudrait que le crédit arrive à échéance au moment du départ à la retraite afin que les recettes complètent les pensions des régimes obligatoires.

Location meublée et SCI ?

Attention, si on fait de la location meublée de manière habituelle dans une SCI dite « à l’IR » la SCI passe de facto à l’IS (art. 206-2 du CGI) : en cas de vente contrainte d’un appartement, on devra acquitter la fiscalité sur les plus-values professionnelles + payer l’impôt de distribution RCM (c’est l’effet porte de saloon !). Notre conseil : d’une manière générale il faut éviter les SCI pour un investissement en location meublée.

Lorsqu’une SCI passe à l’IS il y a un double effet fiscal qu’on appelle « les portes de saloon ». D’une part les amortissements seront repris sous forme de plus-values court et long termes. D’autre part, le fruit de la vente de l’immeuble sera imposé aux RCM (flat-tax).

Location meublée et SARL de famille ?

Il a parfois été présenté comme intéressant d’avoir recours à la SARL de famille (dite à l’IR) pour investir en meublé. Mais attention, l’interposition d’une société n’est pas neutre et introduit de nouvelles notions comme l’abus de bien social (ABS). La charge non décaissée que constitue l’amortissement réduit le résultat à zéro ce qui interdira à l’associé de prélever la trésorerie (il n’y a pas de bénéfice donc pas de dividendes). L’associé n’a pas le droit de toucher à cette trésorerie sauf à créer un compte-courant débiteur et c’est un délit (ABS).

Location meublée et retraite ?

Le mécanisme de l’amortissement permet d’annuler pendant plus de quinze ans la fiscalité BIC. La location meublée constitue à ce titre une excellente source de revenus complémentaires de retraite. Une fois à la retraite, ceux qui peuvent atteindre 23 000 € verront leurs biens meublés exonérés d’IFI. Dans cette optique il vaut mieux acheter des produit gérés mais attention au risque de renégociation du bail (dans le tourisme) ou au risque de perte d’agrément (EHPAD).

Depuis le 1er janvier 2021, tous les LMP seront soumis aux cotisations sociales normales soit entre 35% et 45% du BIC vs. 17.2% auparavant (Taux de prélèvements sociaux sur les revenus du capital).

Location meublée et location saisonnière ?

La location saisonnière d’un appartement est une activité commerciale. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, elle nécessite une demande de changement d’affectation des locaux. Face à la pénurie de logements, les mairies sont de plus en plus restrictives sur le sujet… voire totalement hermétiques aux demandes. Cette stratégie reste une opportunité à court terme mais attention aux évolutions réglementaires dans les grandes villes.

Location meublée et défiscalisation immédiate ?

Certains ont pu présenter la location en meublé professionnelle (LMP) en mettant en avant la possibilité de déduire des revenus imposables des frais de montage et d’ingénierie très importants (c’était pas grave c’était déductible !). Mais voilà, ces frais venaient diminuer d’autant l’assiette des amortissements : on déshabillait Pierre pour habiller Paul.

Que pensez des produits packagés ?

Une offre de produits packagés en location meublée s’est développée depuis les années 80 : résidences de tourisme, affaires, étudiantes, senior, EHPAD. Chaque typologie emporte ses caractéristiques propres correspondant aux idées et objectifs de chacun. Dans ce paysage certains estimeront que le tourisme est dangereux face au risque de renégociation des loyers ou que les EHPAD offrent un prix au mètre carré déraisonnable. Pour notre part, nous privilégions depuis quelques années les résidences senior à condition de s’adresser à un gestionnaire de premier ordre.

Les 8 choses à savoir avant d’investir en LMP/LMNP