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Les 8 choses à savoir avant de créer une SCI

Pourquoi utiliser une SCI ?

Il peut intéressant de créer une SCI pour détenir des biens immobiliers d’investissement. C’est à dire des biens qui dégagent un loyer. En revanche, nous nous méfions généralement des montages consistant à loger la résidence principale dans une SCI.

La pluralité d'associés de la SCI

Il faut être au moins 2 pour créer une SCI et ça ne va pas toujours de soi ! Attention à la situation familiale de l’autre associé. En effet, en cas de décès accidentel, ses parts passeront à sa femme (pour l’usufruit) et ses enfants… peut-être mineurs. Dans ce dernier cas, l’intervention du juge des tutelles amputera largement la liberté de gestion des associés.

Les statuts de la SCI

Contrairement aux statuts des SARL ou des SA, les statuts de la SCI sont libres. Cette liberté est intéressante mais attention à l’ingénierie de droit des affaires dans un cadre familial régi avant tout par le droit civil ! Est-il possible de prévoir des parts à dividendes prioritaires dans une SCI familiale ? Chaque cas doit être examiné avec soin pour éviter les abus.

Les règles de majorité dans les SCI

Demander que les décisions soient prises à la majorité semble évident dans une société commerciale. Il n’en va pas forcément de même dans une SCI familiale… A-t-on envie de voir 2 de ses enfants se liguer contre le dernier ? Mieux encore, que les parents doivent demander l’autorisation de leurs enfants pour vendre ? Ne vaut-il pas mieux que la règle des statuts les « force » à se mettre d’accord ?

On oppose souvent SCI et indivision en prétendant que la SCI permet d’éviter l' »inconfort de l’indivision ». Mais attention, dans un cadre familial, la règle de l’unanimité est parfois la mieux adaptée.

La fiscalité de la SCI

Une SCI « normale » est dite « à l’IR ». Mais attention, s’agissant d’une société de l’article 8 du CGI, la part de son résultat détenue par un associé à l’IS devra être calculée comme en matière de BIC (pour les revenus mais également pour les plus-values). Attention donc aux holdings à l’IS qui détiennent des SCI patrimoniales !

L'option pour l'IS dans la SCI

Le principal intérêt de cette option réside dans l’avantage fiscal lié à l’amortissement de l’immeuble. En revanche, rares sont ceux qui veillent à couvrir le risque fiscal lié au résultat exceptionnel généré par le jeu des assurances-décès en cas de mort accidentelle d’un des associés (Art 38-2 du CGI).

En cas de décès accidentel, l’assurance emprunteur du crédit rembourse le capital restant dû à la SCI. Au niveau de la SCI à l’IS, ça crée un « résultat exceptionnel » taxable à 25% (taux 2022). Puis qui devra être sorti sous forme de dividendes par exemple…

La comptabilité de la SCI

La SCI n’a pas à tenir une comptabilité… le gérant doit juste rendre des comptes. En revanche rien n’empêche de tenir une comptabilité pour constater et rendre opposables les compte-courants des associés.

La dissolution de la SCI

En cas de mésentente entre les associés, la SCI est une société et doit donc être dissolue pour « justes motifs ». Le juge voudra qu’on lui prouve que le désaccord entre associés paralyse la société… ce qui n’est pas si simple !

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