L’investissement immobilier est l’un des principaux éléments dans la constitution et le développement d’un patrimoine. Sans revenir sur les intérêts civils et économiques de cette stratégie, nous nous limiterons à vous présenter une série de biens et programmes attractifs compte tenu des régimes fiscaux et du niveau historiquement bas des taux de crédit.
Loi Pinel : les avantages du neuf avec 18% de réduction d’impôts
La loi Pinel permet de défiscaliser 18% de l’investissement. Autrement dit, sur 20 ans, cette loi ajoute 1 point de rentabilité à l’investissement. Or, on sait que si le rendement net est supérieur au taux d’emprunt, il y a un intérêt économique à faire l’opération. Les taux étant à 3%, nous cherchons des rendements locatifs bruts d’au moins 3,5%.
Marseille propose une diversité de quartiers intéressante pour l’investisseur. Des quartiers urbains à ceux en pleine campagne, ou en bord de mer, la rentabilité et le potentiel de plus-value varient.
Le secteur Euroméditerranée 1 et 2, jusqu’à certaines zones des quartiers nord en pleine rénovation également, permettent d’obtenir des rendements bruts entre 3,5% et 4%. Il sera possible alors de choisir des résidences vers les Docks. Ou bien même remonter vers les quartiers de la Viste ou de l’Estaque, proposant des rentabilités de 4% dans des résidences avec vue mer.
Les quartiers Est, plus « campagne » proposent des biens patrimoniaux, avec des rentabilités locatives de 3,5% en moyenne. « Les terrasses de l’Hippodrome », construite par Urbat, entre St Loup et La Capelette, offre une vue dégagée sur l’hippodrome. La rentabilité d’un T2 sera de 3,5%. Plus loin, aux Caillols, en contrebas du village de St Barnabé, la résidence « Villa Pomona », en retrait des axes routiers, et présentant de grands espaces extérieurs pour chaque appartement, permettra dans le cadre de la loi Pinel, d’obtenir des rendements de l’ordre de 3,3% pour un T2.
Loi Malraux : investir dans de la vieille pierre en cœur de ville
Contrairement à l’immobilier neuf, la loi Malraux permet d’investir en cœur de ville dans les centres historiques. C’est donc de l’immobilier « prime » : une valeur refuge dont le rendement est légèrement inférieur à celui d’un bien neuf.
Même si certaines zones de Marseille sont éligibles à cette loi, les programmes y sont très rares. En revanche, nous avons la chance d’avoir un choix important dans des villes proches de chez nous comme Avignon, Aix, Arles et Nîmes.
Le rendement locatif moyen d’un immeuble réhabilité sous l’empire de la loi Malraux tournera autour de 2,5%. Cette légère décote est due au prix du foncier d’hyper centre et à la qualité des travaux de rénovation.
L’objectif est donc de sélectionner un lot avec une rentabilité entre 2,8 et 3% pour que le levier du crédit joue avec l’effet de la défiscalisation. Nous pouvons trouver ce niveau de rentabilité dans des opération commercialisées en ce moment à Arles et Avignon.
Cliquez sur ce lien pour retrouver notre article sur la loi Malraux à Marseille
SCPI : Un moyen d’accéder à l’immobilier de bureau
Les SCPI (également appelées pierre-papier) ne sont rien d’autre que des SCI faisant appel public à l’épargne sous le contrôle de l’AMF. Un véhicule 100% immobilier, transparent et sécurisé donc. La ressemblance avec l’immobilier est telle que les banquiers acceptent de prêter pour souscrire des SCPI… ici encore on peut donc faire jouer l’effet de levier du crédit.
Comme pour la gestion financière, il peut être intéressant de réfléchir à une allocation sur cette classe d’actifs. Certaines SCPI « historiques » pourront constituer le fonds de portefeuille : il faudra chercher chez les leaders du secteur comme La Française, Sofidy ou HSBC. Il pourra également être pertinent d’allouer une partie de l’investissement à la recherche de rendement avec des approches novatrices comme pour la SCPI PFO2 ou LFP Opportunité Immo.
