Focus Loi Pinel Marseille

Le spécialiste de l'immobilier neuf à Marseille :

Aeco Gestion Privée est spécialisé dans la sélection de biens immobiliers d'investissement dans le neuf. Notre expérience remonte au début des années 2000 avec la loi Besson, puis avec les lois de Robien, Loi Scellier et Loi Duflot. Nous mettons au service de nos clients une expertise de plus de quinze ans dans la sélection de biens immobiliers neufs, surtout à Marseille, Aix, Avignon et leurs régions.

Nous ne travaillons qu'avec des promoteurs nationaux de premier plan comme Bouygues, Cogedim, Constructa, Icade, Kaufman & Broad, Nexity et Urbat. Les liens que nous avons tissés avec eux nous permettent d'avoir accès à de réelles opportunités : exclusivités, retours de lots, frais de notaires offerts, visite des terrains...

Dans le cadre de la loi Pinel à Marseille, la zone qui correspond à notre domaine d'expertise s'étend entre autre sur toute la côte méditerranéenne, de Montpellier à Menton.

N'hésitez pas à nous mandater pour vous accompagner : notre assistance est gratuite pour vous, nous sommes rémunérés par les promoteurs !

Principaux éléments de la loi Pinel à Marseille :

La loi Pinel à Marseille apporte une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien, selon la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans), et en contrepartie d'un plafonnement des loyers. C'est l'une des lois les plus intéressantes pour l'investisseur en 2016 surtout dans un contexte de taux bas !

Pour la ville de Marseille, ce plafonnement des loyers, est passé en zone A (avec la loi Duflot, Marseille était en zone B1). Les plafonds sont passés de 10€ à 12€42 /m². Il s'agit d'une amélioration très importante par rapport à la loi Duflot ! Il reste toutefois très important de bien sélectionner les appartements et les quartiers compte tenu de ce critère.

Ce passage de la zone B1 à A a également eu lieu dans d'autres villes, telles que Lyon Montpellier et Lille.

Il faut noter que les plafonds de ressources des locataires sont très peu contraignants pour Marseille et sa région - personne seule : 29 751 €, couple seul : 39 731 €, couple avec une personne à charge : 47 780 €, couple avec deux personnes à charge : 57 681 €, couple avec trois personnes à charge : 67 854 €.

Quels biens à Marseille et dans quels quartiers ?

Il faut maintenant analyser l'impact de ce plafond. Les études montrent que dans les Bouches-du-Rhône, le revenu net médian par ménage est de 27 500 € par an environ. Et pour Marseille 10ème arrondissement, par exemple, il est de 24 500 € par an environ (sources: www.salairemoyen.com). Les plafonds des ressources prévus pour la loi Pinel ne seront donc pas, en tout cas pour la région de Marseille, un frein pour trouver un locataire de qualité.

Les plafonds de loyer mensuel par mètre carré de la loi Pinel sont fixés, pour 2016, à 12.42 € en zone A (Marseille). Ce niveau est équivalent au marché marseillais qui se situe en moyenne à 12 €/m2 pour un 60 m2 situé dans les quartiers qui nous paraissent intéressants pour l'investissement locatif. Il faut bien sûr relativiser ces chiffres car fixer la notion de loyer de marché moyen est très flou ! Le loyer différera selon la rue, l'étage, l'exposition etc...

De nombreux chantiers ont été lancés ces dernières années dans le cadre de la loi Duflot à Marseille. Ces projets demeurent la plupart du temps éligibles avec la nouvelle loi Pinel à Marseille.

Comme pour le Scellier Intermédiaire et ensuite le Duflot, le plafond des loyers incite à choisir des quartiers dont les loyers du marché "libre" ne sont pas trop hauts. Il est bien sûr préférable d'éviter les quartiers de Marseille tels que, par exemple, le 8ème ou le 7ème arrondissement, pour lesquels le plafonnement des loyers de la loi Pinel baissera significativement la rentabilité du produit. Il reste en revanche de nombreux quartiers pour lesquels la Loi Pinel est parfaitement adapter et c'est une chance pour notre ville !

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Voici une petite sélection de quartier intéressante pour un investissement en loi Pinel à Marseille :

Quartier du 9ème arrondissement

Ce quartier jouit d'une proximité avec une multitude "d’îlots de commerce". Longtemps délaissé par les investisseurs, différents programmes de qualité sont lancés par les promoteurs. Les prix de vente restent dans le marché (aux alentours de 3700€/m²), et la demande locative tendra certainement à s'étoffer, ceci pour plusieurs raisons. Tout d'abord c'est un quartier entre mer, campagne et ville. Proximité des calanques, de Cassis, des collines de Marseilleveyre, de la ville, et du campus de Luminy pour les étudiants. Et c'est une zone de Marseille très résidentielle ou il y a très peu d'activité industrielle polluante.

Les loyers plafonnés de la loi Pinel sont très proches des prix du marché pratiqués dans le quartier. Autant d'atouts qui permettent aux investisseurs de réaliser des investissement locatifs avantageux et pérennes.

Quartier de la Capelette

La Capelette dans le 10ème arrondissement de Marseille présente de sérieux atouts pour effectuer un investissement dans le cadre de la loi Pinel. Ce quartier, autrefois délaissé car occupé par des ouvrages ferroviaires, est situé à l'est de Marseille. Il est à deux pas du nouveau parc du 26ème centenaire et de l'autoroute A50. Le quartier s'est doté d'un tout nouveau Palais de la Glace et de la Glisse. Des travaux ont commencé à côté de cette patinoire afin d'édifier un centre commercial de 42 500 m² comprenant des commerces, ainsi que des zones de loisir.

Les résidences dans ce quartier, telle que Cap Futura, par exemple, construite par Bouygues Immobilier, présentent des prix au m² situés dans les prix du marché. D'autres résidences dans cette zone que nous avons sélectionnée, sont de bonnes opportunités d'investissement dans le cadre de la loi Pinel à Marseille.

Quartier Euroméditerrannée

Le quartier Euroméditerranée est un quartier en pleine mutation à Marseille. Il s'agit principalement du 2ème arrondissement. De nombreuses résidences sont en construction sur ce site. Depuis 1995, la cité phocéenne vit une profonde mutation. Sous l'impulsion d'Euroméditerranée, son centre ville s'agrandit, s'étoffe et s'embellit. Peu à peu, cinq quartiers émergents, offrent à la ville un changement de visage et d'horizon.

Investir dans ce quartier est certainement un pari gagnant sur l'avenir. Mais les prix de vente au m² de certaines rues sont déjà relativement élevés. Les loyers plafonnés de la loi Pinel feraient baisser de façon trop significative la rentabilité. Ce n'est pas le cas pour tous les quartiers de cet environnement.

Grâce à notre expertise et notre sélection drastique, nous proposons à nos clients des résidences dans ce quartier qui permettent encore de bénéficier des avantages fiscaux de la loi tout en réalisant un investissement immobilier de grande qualité.

Nous analysons régulièrement d'autres quartiers de Marseille et de sa région afin de saisir pour nos clients les meilleures opportunités liées à la loi Pinel.

N'hésitez pas à nous contacter pour échanger sur votre projet.

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6 réponses à Focus Loi Pinel Marseille

  1. Ping : News Loi Duflot | Aequo Gestion Privée

  2. Oliver dit :

    bonjour, je souhaiterai savoir, une fois ces constructions effectives,et vendues, où s’adresser pour trouver une liste de propriétaires susceptibles de louer un appartement dans le cadre de ces lois, sachant que ces appartements achetés doivent être loués durant un minimum d’années. En vous souhaitant une bonne journée, cordialement

    • bnicoulaud dit :

      Bonjour,

      Les appartements sont ensuite loués soit directement par les propriétaires investisseurs soit via une agence de gestion locative. Il n’y a pas de liste de propriétaires mais peut être pouvez vous contacter l’agence Foncia la plus proche de chez vous ?

      Cordialement

    • bnicoulaud dit :

      Bonjour,

      Malheureusement aucune liste officielle n’existe sur ce sujet.
      Effectivement, certains locataires cherchent en priorité des logements neufs.
      Je pense qu’il serait pertinent de s’adresser à des gros organismes de gestion locative comme Foncia.

      Cordialement

  3. christian dit :

    bonjour,
    je vends un ensemble immobilier à réhabiliter de 126m2 (+ 31m2 de cave) à Sisteron quartier historique ; des promoteurs peuvent-ils être intéressés par cet emplacement ?
    merci de votre réponse

    • bnicoulaud dit :

      Bonjour,

      Je pense que la surface est trop modeste pour intéresser un promoteur.
      En revanche, ça peut intéresser un marchand de bien.
      Nous en connaissons quelques uns, si vous nous y autorisez nous pouvons évoquer votre projet…

      Cordialement

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