Pourquoi et Comment Refinancer votre Location Meublée ?

La location meublée est une activité qui relève des BIC : il est donc possible de refinancer les biens loués ad infinitum. L'opération a pour but de refaire le plein de frais financiers déductibles ou même de changer le mode d'emprunt pour passer en crédit in fine. Creusons les différentes hypothèse pour valider l'intérêt de cette stratégie et les précautions à prendre.

Refaire le plein de frais financiers déductibles

Si votre crédit approche de l'échéance il faut savoir à quelle étape de votre vie vous vous situez. Si vous approchez de la retraite, il est pertinent d'allonger la durée du crédit pour que son échéance colle avec votre cessation d'activité. Le bien sera alors payé et vous pourrez en percevoir les loyers en franchise d'impôt grâce aux reliquat d'amortissements. Si vous avez 45/50 ans le refinancement n'est pas forcément une bonne stratégie, il vaut peut être mieux envisager une diversification de votre patrimoine notamment pour anticiper une sortie par vente de vos locations meublées.

Passer d'un crédit amortissable à un crédit in fine

L'investissement en location meublée avec un crédit in fine parait très séduisant par le cumul des amortissement et des frais financiers majorés et constants. Pour autant cette solution ne doit pas faire oublier les réflexions sur le mode de sortie du dispositif : les locations meublées ont-elles vocation à servir des revenus de retraite ou vaut-il mieux envisager une cession (dans le cadre familial ou pas). Dans le premier cas le crédit in fine est un bon mécanisme mais attention à la qualité du contrat d'assurance-vie nanti (voir point suivant). Dans la seconde hypothèse il est souvent utile de préparer le terrain pour une opération de cession familiale à terme. La stratégie consiste alors à créer une capacité d'endettement pour le ou les acquéreurs des biens.

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Attention à la qualité du contrat d'assurance-vie nanti pour votre crédit in fine

Avec l'érosion des rendements des fonds euros depuis 15 ans, les montages de crédit in fine sont de plus en plus délicats à équilibrer. Il vous faudra donc être ferme avec votre banquier pour obtenir que le nantissement soit fait sur un contrat multigérants ouvert extérieur à la banque. Attention, si le rendement du placement proposé par votre banque n'est pas bon c'est tout l'intérêt du schéma qui peut être remis en cause. Aujourd'hui, pour aller chercher une espérance de rendement de 4% il faut avoir accès aux meilleurs contrats. Vous pouvez consulter notre article sur les meilleurs contrats d'assurance-vie pour 2014 en cliquant sur ce lien

Pensez à mettre dans la balance l'assurance emprunteur

La délégation de l'assurance emprunteur à un courtier spécialisé vous permettra de réaliser des économies substantielles. Lorsque nous accompagnons nos clients dans leurs négociation nous mettons systématiquement ce sujet sur la table pour obtenir les meilleures conditions. Consultez notre article Pourquoi passer par un courtier en crédit en cliquant sur ce lien. Vous pouvez également avoir une estimation rapide du coût de votre assurance sur notre simulateur en cliquant sur ce lien.

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Si vous souhaiter approfondir les stratégies patrimoniales de location meublée, consultez également notre article : Les 8 choses à savoir avant d'investir en LMP/LMNP et Comment Fonctionne la Location Meublée

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