L’investissement en viager mutualisé

Créée en juillet 2020, la SCI Silver Avenir permet de dynamiser votre contrat d’assurance vie avec une prise de risque limitée (échelle de risque de 3/7). Les 2 moteurs de performance de cette unité de compte sont l’immobilier et le mécanisme du viager. Enfin, il faut noter que cette SCI est très proche de la SCI Viagénérations.

Le viager comment ça marche ?

Le viager permet de vendre un bien immobilier contre une rente viagère (c’est à dire que la rente sera versée tant que le vendeur est en vie). Pour l’équilibre financier de l’opération, cette rente peut être accompagnée d’un « bouquet » qui correspond à un capital versé au moment de la vente. Il est également possible de réaliser un viager 100% bouquet. L’arbitrage entre rente et bouquet se fera en fonction de l’âge du vendeur (également appelé crédirentier) et du type de viager (liber ou occupé).

Viager occupé ou le viager libre ?

Il existe 2 types de viager : Le viager occupé ou le viager libre. Comme son nom l’indique, le viager occupé permet au vendeur de conserver un droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. A l’opposé, le viager libre permet à l’acquéreur d’occuper ou louer le bien acheté. En pratique, les nouvelles solutions d’investissement retiennent toute le viager occupé. En effet, l’objectif est d’acheter des résidences principales de senior contre un bouquet et sans rente).

A quel besoin répond le viager ?

Le viager répond à 2 types de besoins : d’une part les senior ont un besoin croissant de compléments de revenus et d’autre part ces derniers souhaitent majoritairement vieillir dans leur maison. Avec l’évolution importante des prix de l’immobilier en France depuis 20 ans, le viager apparait comme une solution évidente pour répondre à cette problématique.

Quel est le risque du viager ?

Le risque du viager est connu : c’est celui de la longévité du créditrentier (le vendeur). En effet, que le viager soit libre ou occupé, avec une rente ou 100% bouquet, l’acquéreur aura toujours intérêt à ce que le vendeur décède dans un délai « normal » (en fonction des tables de mortalité). Un crédirentier qui vit plus longtemps que la moyenne dégradera forcément l’intérêt financier de l’opération pour l’investisseur en viager. Cet aléa est au principe même du viager : au jour de la vente, aucune des parties ne sait quel sera le coût/prix final de l’opération. Il faut noter qu’une vente en viager peut être annulée si on arrive à prouver que l’aléa était absent au moment de la signature (vendeur gravement malade…)

Comment investir en Viager ?

Depuis quelques années sont apparue des solutions d’investissement en viager. Ces véhicules d’investissement prennent la forme de SCI (Sociétés Civiles Immobilières) détenues via une assurance vie. Techniquement, ce sont des unités de compte (UC). La première SCI créée a été la SCI Viagénérations et la deuxième la SCI Silver Avenir. Ces 2 véhicules permettent de mutualiser le risque du viager en multipliant les crédirentiers. Cette mutualisation entre plusieurs centaines de crédirentiers permet de gommer le principal risque du viager : la longévité du vendeur.

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