SCPI de Bureaux ? de Commerces ?
L’un des intérêts des SCPI est d’avoir accès à des actifs immobiliers dont la valeur est telle qu’ils ne sont normalement pas accessibles aux investisseurs particuliers. Comment imaginer pouvoir investir dans le siège social d’une société du CAC 40 sans passer par une SCPI ? L’immobilier de bureaux est un secteur intéressant car il ne répond pas aux mêmes cycles que l’immobilier d’habitation. Il constitue à ce titre un élément de diversification intéressant pour les particuliers. Dans une allocation, nous recommandons généralement une surpondération des SCPI de bureaux. Le commerce pour sa part nous parait un secteur à éviter dans le contexte actuel.
Le rendement passé est-il un bon indicateur ?
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures mais – comme pour les fonds (FCP et SICAV) – elles restent un excellent indicateur de la qualité d’une gestion. Il est important d’examiner l’évolution des rendements sur les dernières années mais également celle du taux de report à nouveau (résultat mis en réserve).
Is big beautiful ?
S’agissant d’immobilier, une taille conséquente est évidemment nécessaire à une bonne diversification des actifs. La capitalisation de la SCPI est également un point important pour la liquidité du marché secondaire notamment pour les SCPI à capital fixe. Une SCPI connue et reconnue sera également indispensable pour recourir à un financement bancaire.
Un investissement en SCPI est simple : il n’est pas nécessaire de passer chez le notaire. En revanche la revente peut-être plus compliquée si vous détenez des SCPI peu reconnues et donc peu liquides.
Taux d'occupation financier (TOF) ?
Le taux d’occupation financier est le rapport entre les loyers effectivement perçus par la SCPI et ce qu’elle percevrait si l’intégralité de son patrimoine était loué. Il est un excellent indicateur de la qualité de la gestion de la SCPI.
Evolution de la valeur de réalisation ?
La valeur de réalisation correspond à la valeur vénale – à dire d’expert – des actifs détenus par la SCPI. Autrement dit, c’est le prix de vente de l’ensemble du parc immobilier de la SCPI. Il est évidemment important d’examiner son évolution dans le temps pour juger de la qualité des actifs détenus.
Dans les SCPI, chaque immeuble doit être valorisé par un expert au moins tous les 5 ans. Une pratique courante consiste à revaloriser 20% du parc de la SCPI tous les ans.
Paris / Province ?
Si on devait comparer l’immobilier de bureau au marché obligataire, on pourrait dire que la région parisienne correspond à l'”investment grade” (investissement de bon père de famille) et la province au “high yield” (investissement plus risqué). Par exemple la SCPI PFO2 de Perial qui investit principalement en province affichait un rendement 2011 supérieur à la moyenne.
Une SCPI ancienne ou récente ?
Certaines SCPI ont plus de 30 ans et sont propriétaires d’immeubles haussmaniens en plein coeur de Paris… d’autres investissent dans des locaux neufs en province. Il faut être vigilant à la qualité du parc des SCPI : ancien peut signifier bon emplacement mais aussi grosses mises aux normes !
Les différents frais des SCPI ?
Les frais supportés par les SCPI sont nombreux et compliqués à analyser surtout dans le cadre d’une détention via un contrat d’assurance-vie. Aux classiques frais de souscription, et frais de gestion s’ajoutent les frais de cession et frais d’acquisition. Il faut être particulièrement vigilant sur les frais peu visibles comme les frais d’acquisition.
Achat cash ou à crédit ?
Comme tout investissement immobilier (ou presque) il faut acheter ses SCPI à crédit. L’effet de levier du crédit améliorera sensiblement la rentabilité de l’investissement (surtout avec le niveau actuel des taux). L’investissement cash pourra être envisagé mais uniquement via un contrat d’assurance-vie référençant de bonnes SCPI (on évite ainsi la fiscalité foncière).
Faut-il investir via une SCI ?
La SCI est un formidable outil de détention patrimoniale et nous recommandons de constituer une SCI pour détenir l’immobilier d’investissement privé (voir notre article). On peut faire des choses très intéressantes en jouant sur les comptes-courants ou en faisant des opérations sur les titres de la SCI.
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