Focus Loueur en Meublé

02Investir en immobilier est encore aujourd’hui un excellent moyen pour développer son patrimoine.

L’investissement locatif permet, grâce à un prêt bancaire, ainsi que les loyers perçus, de se constituer un capital d'abord pour protéger sa famille puis pour la retraite.

En revanche, investir dans un bien, ancien ou neuf, qui sera loué « nu », peut engendrer un certain nombre de problématiques difficiles à gérer pour l'investisseur. Par exemple, les locataires qui ne payent pas les loyers, ou encore de lourds travaux d'entretien à financer. De plus, une fois le crédit bancaire terminé - donc la disparition des intérêts déductibles - les loyers perçus sont lourdement fiscalisés. Ils sont à déclarer dans les tranches marginales, pouvant aller jusqu’à 45% d'imposition, plus les prélèvements sociaux de 15.5%.

Afin de pallier à ces écueils, le loueur en meublé est une solution alternative d’investissement de plus en plus intéressante.

Qu'est-ce que le statut de loueur en meublé ?

Le statut de LMP ou LMNP a été créé pour éviter une distorsion de concurrence avec l’hôtellerie. Dès lors que vous louez un bien avec des meubles permettant d'y vivre vous devenez un "Loueur en meublé". Ce statut permet de sortir fiscalement des revenus fonciers et d’être soumis au Bénéfices Industriels et Commerciaux. L’avantage est alors de pouvoir amortir votre bien (immeuble et meubles) pendant un certain nombre d’années, et donc de ne pas payer d’impôts sur ces revenus pendant toute la durée de cet amortissement.

Si l’investissement est effectué dans le cadre d’une résidence gérée (résidences de tourisme, résidences médicalisées, ou même encore des résidences étudiantes) vous pouvez dans certaines conditions récupérer la TVA de 20% sur le montant de votre acquisition.

Les points de vigilance

Le contrat qui lie le propriétaire des murs (l'investisseur) avec l'exploitant de la résidence est un "bail commercial", et dure généralement de 10 à 12 années, renouvelables.

La rédaction du bail est très importante. Il est primordial que ce contrat soit au préalable bien compris et maîtrisé. Parfois, une rentabilité trop importante cache un bail commercial moins avantageux pour le propriétaire. Mais il est également important que le bail permette au gestionnaire d'équilibrer son exploitation.

Par l’intermédiaire d’un gestionnaire, qui a en charge l'exploitation de la résidence dans laquelle vous êtes propriétaire, vous avez également l’assurance d’obtenir des loyers réguliers, de 4 à 5% HT selon les résidences, sans le souci de savoir si votre logement est occupé ou non. Certains baux, qui lient le propriétaire et le gestionnaire, peuvent prévoir également que tout ou partie des travaux d’entretien et de gros œuvres de l’immeuble soient à la charge de l’exploitant (art. 605 et 606 du C. Civ.).

Dans certaines conditions, une exonération à l’ISF du bien peut être également obtenue. Cela dépend de la qualification de votre statut de professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Quelles sont les résidences éligibles au statut de Loueur en meublé, à Marseille et sa région ?

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