Comment Fonctionne la Location Meublée

Les grandes lignes de la location meublée :

Économiquement, un investisseur cherchera à louer un bien meublé tout d'abord pour pouvoir le louer plus cher. En effet, le loyer d'un appartement meublé est de 15 à 20 % supérieur que celui du même logement loué vide. Mais attention, ce loyer intègre des charges plus importantes et notamment le mobilier, la gestion...

N'importe quel appartement d'habitation peut être loué en meublé, à condition qu'il respecte les normes de décence habituelles (au moins une fenêtre, surface de 9 m2 min...). Qui dit meublé dit meubles : l'appartement doit proposer un équipement minimum d'un lit, d'une table et de chaises, d'une cuisine équipée, mais aussi de vaisselle. Si l'appartement est la résidence principale du locataire, le bail est d'une durée d'un an tacitement reconductible (réduit à 9 mois pour les étudiants). En revanche, pour le tourisme ou la location temporaire il n'y a pas de règle.

Retrouvez notre sélection d'appartements LMP/LMNP en cliquant sur ce lien.

Les particularités juridiques et fiscales de la location meublée :

Fiscalement, les revenus tirés d'une location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si le montant des loyers du ou des appartements meublés a été inférieur à 32 600 euros par an, le régime du micro-BIC s'applique par défaut. Dans ce cas, les BIC bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 %, le solde étant intégré aux autres revenus et imposé comme tel.

Si le montant des BIC annuels dépasse 32 600 euros par an, ou sur option du propriétaire, le régime réel s'applique. Dans ce cas, l'ensemble des charges (intérêt d'emprunt, charges de gestion locative, amortissement du bien et des meubles...) est déductible des loyers encaissés, puis les BIC nets sont imposés avec les autres revenus. Dans tous les cas, l'investisseur doit régler en plus 15,5 % de prélèvements sociaux.

Fiscalement, le régime du réel sera recherché afin de profiter de la déductibilité de l'amortissements sur l'immobilier (et le mobilier d'ailleurs). Un appartement acheté cash d'une rentabilité de 5% et amorti à 5% dégagera donc un BIC de zéro.

Les stratégies d'utilisation de la location meublée :

Plusieurs type de stratégies ont pu exister par le passé en fonction de l'évolution du cadre fiscal de la location meublée. Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) notamment a eu beaucoup de succès et parfois conduit à certaines dérives malheureuses. Depuis la réforme de 2009, il est devenu très rare de pouvoir bénéficier du statut de LMP.

En revanche, les avantages de la fiscalité BIC restent un outil intéressant pour la location meublée classique c'est à dire non professionnelle (LMNP). En effet, comme nous l'avons vu plus haut, le jeu de l'amortissement permet à l'investisseur en LMNP de percevoir des revenus nets d'impôts.

Cerise sur le gâteau, lorsque les recettes du LMNP dépassent 23 000€ et que l'investisseur est à la retraite, ces biens seront exonérés d'ISF. En effet, la définition de biens professionnel au sens de l'ISF ne recoupe pas la définition de BIC professionnel. Concernant l'ISF, il faut que les revenus nets de la location meublés soient supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. La question se pose donc de savoir si les pensions de retraite doivent être considérées comme des revenus professionnels. La plupart des spécialistes - et nous partageons leur analyse - estiment que ce n'est pas le cas.

Avec des rentabilités dans la location meublée neuve de l'ordre de 4,5% et une exonération d'IR et d'ISF, la location meublée constitue un excellent moyen de dégager des revenus complémentaires de retraite.

Consultez également notre article : Les 8 choses à savoir avant d'investir en LMP/LMNP et Pourquoi et comment refinancer votre location meublée ?

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