Focus SCPI

Les SCPI de bureaux, commerce et locaux d’activité sont un excellent moyen de constituer ou diversifier un patrimoine immobilier. Notamment dans un contexte de taux bas.

Les SCPI de rendement :

Les SCPI de rendement sont connues et appréciées pour avoir des rentabilités de l’ordre de 5%. Mais l’intérêt de ce véhicule est surtout à chercher dans sa résilience et dans la lisibilité de ce marché. En effet, le rendement moyen des SCPI n’a jamais été inférieur à 4,93% (en 1994) et il est resté stable sur le long terme (écart-type à la moyenne sur la période 1980-2010 : 1%). Cet élément est très important pour les investisseurs qui attendes des revenus réguliers ou lorsque l’investissement se fait à crédit.

Il est important d’évoquer la période 1993-1998 qui a laissé un mauvais souvenir car les prix des parts s’étaient alors effondrés en raison d’une illiquidité consécutive à la crise immobilière. Ce problème a donné lieu à une réforme du marché des parts en 2002. D’ailleurs, en 2008 les prix des parts ont connu une légère baisse (-5,07% en moyenne) immédiatement rattrapée l’année suivante tenant lieu de “stress test” grandeur nature passé avec succès.

Dans un marché assaini, la SCPI constitue donc pour nous une excellent moyen de développer son patrimoine à crédit.

SCPI innovantes :

2014 et 2015 ont été des années de collecte record pour les SCPI classiques notamment dans les réseaux bancaires. Nous constatons en 2016 une érosion des rentabilités des nouveaux investissements des SCPI et certaines craintes apparaissent sur ce marché. Sans parler de “bulle spéculative”, il nous semble important de diversifier les investissements futurs sur des véhicules adoptant des stratégies innovantes en termes d’actifs (biais santé, environnemental…) ou géographiques.

Un véhicule réglementé :

Autre point important, la SCPI permet une restitution directe et transparente de la performance immobilière : L’associé est imposé sur les revenus réalisés par la SCPI et non sur les revenus distribués, d’où une “obligation de distribution de fait”.

La SCPI est régie par les dispositions légales et réglementaires : du Code Civil (art. 1832 et suivants), du Code Monétaire et Financier (art. L.214-50 à L.214-85, art. L.621-8 et suivants, art R.214-116 à R.214-143-11) et du Règlement Général de l’AMF (art. 422-1 à 422-46-2).

Ce véhicule est désormais encadré
par l’Autorité des Marchés Financiers : chaque société de gestion et chaque SCPI font l’objet d’un agrément spécifique, l’AMF contrôle et vise les documents d’information à disposition du public. Enfin, l’AMF contrôle la régularité des décisions de la société de gestion.

Un véhicule complexe à décrypter :

Les SCPI sont des véhicules complexes à décrypter : il faut absolument se tourner vers un professionnel indépendant pour valider sa sélection.

Plusieurs valeurs vont devoir être analysées :

►La valeur vénale = valeur expertisée du patrimoine immobilier de la SCPI. Elle est produite annuellement par un expert indépendant de la société de gestion

► La valeur de réalisation = valeur expertisée de l’ensemble du patrimoine de la SCPI (immobilier + trésorerie)

► La valeur de reconstitution = valeur de réalisation + frais liés à une hypothétique reconstitution de la SCPI (frais d’acquisition et commission de souscription)

► Prix de souscription = prix d’achat d’une part réglementairement limitée à ±10% autour de la valeur de reconstitution

► La valeur de retrait = prix de vente d’une part = prix de souscription – commission de souscription HT

► Le prix d’exécution = prix d’achat d’une part sur le marché secondaire. Il correspond au prix d’exécution + les droits d’enregistrement (5%) + une commission de cession

Les différents frais devront également être étudiés de près :

► La commission de souscription (lors de l’achat de parts) : environ 10% du prix de souscription. Elle rémunère la préparation et la réalisation des augmentations de capital, l’étude et l’exécution des programmes d’investissement

► La commission de gestion (annuelle) : environ 10% des produits locatifs bruts. Elle rémunère la gestion des biens sociaux, l’administration de la SCPI, l’information des associés, l’encaissement des loyers et de tous produits accessoires, la gestion de la trésorerie et la répartition des bénéfices

► La commission de cession (échange sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe) : Environ 4% de la somme revenant au vendeur, ou forfait

► La commission d’arbitrage (réalisation d’arbitrages immobiliers par le gérant) : environ 2,50% du montant de l’acquisition ou de la vente acquis à la Société de Gestion